נשמח לעזור

בלוג הנדל״ן של לינקולן ישראל

למה לתת בלעדיות למתווך?

בבואכם למכור את ביתכם, בטח עלו בכם מספר שאלות כמו "האם למכור דרך מתווך?"

"האם למכור בבלעדיות? למה שרק הוא יעבוד? למה שיסגור לי את כל השוק?"

היריעה קצרה מלהכיל לכן בפוסט זה אענה על השאלה שרבים מהישראלים שואלים

"למה לי בלעדיות?"

כמובן שפה אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהבנתם למה מתווך מקצוען,

יתרום המון לעסקה.

אז למה באמת בלעדיות? והאם זה באמת סוגר לכם את כל השוק?

רוב הישראלים חושבים שמתווך זה דבר שהם לא צריכים ושהם מסוגלים

למכור את הדירה לבד במחיר מקסימלי ובזמן קצר, מה שבפועל לא קורה.

בארה"ב כ 98 אחוז מהעסקאות מבוצעות ע"י מתווכים

כמעט אותו כנ"ל גם באירופה - רוב העסקאות נסגרות דרך משרדי תיווך.

הם כנראה מבינים משהו שאנחנו לא.

מה הם מבינים שאנחנו לא?  

בוא נענה על שאלת כדאיות הבלעדיות: 

לבלעדיות כמה יתרונות בולטים שכדאי שנכיר.

 

1.פוקוס:  כשמתווך עובד לבד בבלעדיות על נכס מסוים הוא מרוכז בו- למתווך המקצוען יש במאגר בסביבות 10-15 נכסים בבלעדיות שהוא ממוקד בהם. חוץ מהמתווך הפרטי שחתום לכם בלעדיות - יעבדו על הדירה עוד מתווכים שעובדים במשרד וכל המשרד יעשה מאמצים אדירים ע"מ למכור את הנכסים שבבלעדיות המשרד. מתווך רגיל עובד על עוד עשרות נכסים, אז כמובן שלא יהיה לו זמן לעסוק בנכס שלכם. בטח שמתם לב לכמות המתווכים שמגיעים אליכם עם פרסום הנכס, אך כבר שבוע לאחר מכן הם יפסיקו להתאמץ למכור, כי יבינו שיש להם תחרות אתכם ועם עוד 30 מתווכים נוספים, מה שמוריד את המוטיבציה ואת הכדאיות להשקיע מאמץ.

הם יעבדו על הנכס "בשקט בשקט", כי אם בטעות יצעקו, סביר שמישהו אחר יקדים אותם ויסגור עסקה. אם זה לקוח שיגיע "מהצעקות" שלהם או מתווך אחר. כשמתווך עובד על "מצב שקט", הוא מביא רק לקוחות של משרד שלא נתקלו במודעה שלכם שמפורסמת ואם בכלל...

 

2. מחיר מקסימלי-  בבלעדיות יש הבטחה למחיר הטוב ביותר, כי עושים סוג של "מכירה פומבית", מי שמציע יותר, זוכה. רק בבלעדיות אפשר למצות את עניין "המכירה הפומבית", כי המתווך ידע בדיוק מה יש לכל קונה וקונה להציע ורק בבלעדיות מתווך יוכל לעשות התמחרות אמתית. כשמוכרים עם עוד 30 מתווכים, כל מתווך זורק מחיר אחר ללקוח מה שגורם לערך הנכס לרדת. כשיש צינור אחד שמרכז לכם נתונים ובאמת דואג לכם ניתן למקסם רווחים.

 

3. למכור בזמן קצר - בבלעדיות יש הבטחה למכור בזמן הקצר ביותר שניתן, כי "כל השוק" חייב לעבור דרך המתווך, הרוב המוחלט הולך לקנות בסופו של דבר דרך משרדי תיווך. אלה שבוחרים שלא ללכת לתיווך בגלל שכר טרחה, זה אותם האנשים שמחפשים לקנות נכס בזול במחיר מציאה, קונים שמחפשים נכס - כן ילכו. נסו לדמיין אתכם. מכרתם את ביתכם, יש לכם חצי שנה למצוא בית... ראיתם בית שמאוד אהבתם, שמתאים בדיוק לצרכים שלכם- והבית משווק בלעדית ע"י מתווך, מה לא תלכו? כנראה שכן. השאלה שנשאלת היא : מה אתם מעדיפים, למכור את הבית שלכם כנכס או כמציאה? אנשים שרוצים לקנות בית יעברו גם דרך מתווך.

 

4. חשיפה -  החשיפה היא רחבה ביותר כי אין למתווך חשש שמישהו אחר יסגור לו עסקה "על הגב" בזמן שהוא עובד קשה לאתר קונה מתאים. יד 2, גלויות,פייסבוק,עיתונות ארצית ומקומית, שלטי חוצות, סמסים ללקוחות משרד, ועוד ועוד ועוד. החשיפה גורמת למחיר כמובן להיות מקסימלי כי כל הקונים שיש כרגע בשוק יעברו דרך המתווך שמשווק בלעדית את הנכס, כך שהוא הצינור השיווקי שמרכז את כל נתוני הנכס - מה שגורם לעליית מחיר.

** אתם לעולם לא יכולים לדעת מה יש לקונה להציע, ולא משנה כמה אנשי מכירות מעולים תהיו - כל עוד אתם צד בעסקה הקונה לא ישתף אתכם פעולה. למה לו להראות לכם טופס משכנתא? למה לו לספר לכם כל מי "סודות" שאולי יפילו אותו? כשיש מתווך הלקוח הקונה מבין שלמתווך יש אינטרס לסגור כשכולם מרוצים לכן ינדב מידע מרצון טוב. מתווך מקצוען ישתמש במידע היקר בשביל לסגור עסקה שכולם יהיו מרוצים ממנה.

 

5. שיתוף פעולה -  מתווך לא יפחד שמתווך אחר ייקח לו את העסקה ולכן ישתף פעולה עם כל המשרדים באזור ע"מ לבצע מכירה במינימום זמן ובמקסימום מחיר.

 

6. ביטחון אישי ואיכות חיים - אין לכם מושג מי מתקשר אליכם, והאם הוא אדם הגון כפי שחשבתם כששמעתם את קולו וחוץ מזה, נסו לדמיין את התחושה של קונים לא רצויים כ"כ בזמן שאתם מקלחים את הילדים או עושים משהו אישי אחר. בבלעדיות הקונים עוברים סינון קפדני: יכולת כלכלית לממש עסקה, סיבות חזקות לקניית הנכס, האם הם מכרו את הבית? כמה זמן יש להם? מהי מוטיבציית הקנייה שלהם? מה חשוב להם בבית? ועוד ועוד...הרבה שאלות שחושפות צרכים> ואם הבית שלכם יתאים אז זה בדיוק כמו לעשות "העתק -הדבק" במחשב.

את הצרכים שלהם אני מדביק לנכס שלכם.

 

7. ליווי עסקה מלא - מתווך בבלעדיות ייתן פתרונות איכותיים ללקוח הקונה שלכם ולכם כמובן. ילווה את העסקה משפטית בעזרת עו"ד שעובדים עם החברה, או עו"ד שלכם,יודע לדבר בשפתם ולקדם עסקאות. במידה ולקונה יש בעיות מימון, המתווך יעשה שמיניות באוויר ע"מ לראות מה ניתן לעשות ע"מ לגשר על פערים כלכליים, ילווה אותו בלקיחת משכנתא, ובכל מה שצריך בשביל לסגור עסקה. מתווך מקצוען מבין בכל מה שנוגע בענף הנדל"ן - מיסוי מקרקעין,טאבו, משכנתאות, מומחה בשיווק מכירות ובמשא ומתן ועוד ועוד. גם אם הוא לא יבין ב100 אחוז בתחום מסוים הוא ידע להפנות אתכם לגורם המקצועי ביותר ע"מ שתקבלו פתרון, ובמחירים נוחים, כי הגעתם דרכו.

 

לאחר שקראתם את כל מה שכתבתי,

כל שנותר הוא לאתר מתווך(ברוקר אמיתי) שיהיה אמין,

שירותי, איש מכירות מיומן שיש בידו שלל המלצות מוכחות,

ולתת לו את הנכס שלכם בבלעדיות - רק ככה תמכרו

במחיר מקסימלי.

 

שיהיה בהצלחה!


קרא עוד

פרסום דירה למכירה

תמחור נכון של דירות למכירה הינו אחד התהליכים החשובים שעליכם לבצע על מנת להכשיר את הקרקע לביצוע עסקת נדל"ן מיטבית עבור הנכס שלכם. טעויות בתמחור, הן מבחינת הצפי הריאלי של ערך הנכס, והן מבחינת קביעת המחיר לשיווק הנכס, יכולות לעלות כסף רב ולגרום לעוגמת נפש משמעותית.

 

כדי לפרסם את הדירה שלכם יש להבין שלזמן שדירה נמצאת בשוק, לאלטרנטיבות שישנם, ולמצב השוק יש השפעה כבירה על התמחור ועל המחיר שנקבל בסופו של דבר. יש לקחת בחשבון שלדירות שונות יש אסטרטגיות פרסום שונות; וילה ודירת 4 חדרים דורשות אסטרטגיות פרסום שונות.

 

איך לשווק את הנכס ולמכור במינימום זמן ובמקסימום מחיר?

כולנו גדלנו על התפיסה לפיה יש לתמחר את הנכס במחיר שיווק גבוה ככל הניתן, על מנת להשאיר טווח למו"מ, אולם עלינו לזכור עובדה אחת: המטרה היחידה של מחיר השיווק היא לגרום לקונים להגיע לנכס. על כן, על מחיר השיווק להיות אטרקטיבי, ליצור עניין, וכך למקסם את מחיר העסקה באמצעות תחרות על הנכס בין הקונים.

 

מחיר גבוה מדי "מסלק" את הקונים הרציניים לנכסים אחרים באזור, פוגע בפוטנציאל התחרות על הנכס שלנו, ואף מסכן אתכם ב-"שריפת הנכס" (אובדן המומנטום של חודש החשיפה הראשון והפסד של מאסת הקונים הבשלים של השוק(.

 

יש להבין שהמטרה  היא לא להיות בעלי מחיר השיווק הגבוה ביותר, אלא בעלי מחיר הסגירה הגבוה ביותר. כדי להגיע לכך, עליכם לגרום לטלפון שלכם לצלצל ללא הפסקה, לגרום לקונים פוטנציאליים רבים להגיע לנכס וליהנות מתחרות אמתית בדרך למכירה.

 

היכן ואיך ניתן לפרסם את הנכס?

עולם הנדל"ן באינטרנט מתרכז ברובו באתר יד2 או winwin. זירה זו הפכה לשוק במלוא מובן המילה. הפרסום באתרים אלו הוא חינמי, אך יש לקחת בחשבון שהרבה מהקונים הם לאו דווקא רציניים ונמצאים בשלבי החשיבה למעבר אשר יכולים לבזבז את זמנכם. בנוסף, בשל העובדה שהפרסום הוא חינמי אתם צריכים להבין שיש אלטרנטיבות שמתחרות על אותן זוג העיניים. על כן, תנסו לבדל את עצמכם במלל החופשי ובתמונות אטרקטיביות.

 

יתרה מזאת, חשוב לדעת שישנם אנשים שמטרתם היחידה היא לבדוק את תכולת הבית שלכם כדי לבדוק אופציה לפריצה, אלה נקראים "ציידים" הישמרו מהם כמו מאש ואל תתנו שום מידע כמו "בסופ"ש הזה אני ואשתי בחופשה באילת אז לא נוכל להראות לך".

 

אמצעי נוסף הוא עיתונות כתובה שבה  משתמשים כיום מתווכים ואנשים פרטיים. כיום המקומונים בערים שלנו נותנים לנו מידע ממוקד על נכסים באזור המבוקש, אך הם אינם חינמיים. גם כאן יש את החסרונות של "ציידים" וכן התעסקות עם קונים לא רציניים.

 

אופציה נוספת שקיימת היא עבודה עם יועץ נדל"ן. בעסקאות רבות יועץ הנדל"ן המקצוען הוא הגורם המרכזי בקידום ובסגירת העסקה. יועצי נדל"ן הם אנשים שהעיסוק שלהם הוא הנדל"ן על כן, המידע שתצטרכו על זמינות הנכסים ועל מחירם נמצא בידם בצורה מרוכזת ויעילה שמובילה לקבלת החלטות וביצוע עסקאות על הצד הטוב ביותר. יתרה מזאת, הם מהווים אמצעי לניפוי של כל אותם הגורמים הלא רצויים.

חשוב לפרסם את הנכס במגוון שונה של מדיות כדי למקסם את ההגעה שלכם לקהלים שונים על כן תוכלו להשתמש גם ברשתות החברתיות ובמאגר האנשים שקרובים אליכם. פרסמו בסטאטוס של הפייסבוק, טוויטר. שילחו מייל לתפוצה הקרובה לכם, אולי גם הבית שלכם יהפוך לויראלי.

 

בל לא נשכח את הפנייה למגרש הביתי, הקהל השכונתי שלכם שלעיתים יש לו פוטנציאל התעניינות גדול יותר באופן יחסי. אנשים נוטים להתגורר ליד אנשים שהם מכירים, זה משרה בהם תחושת בטחון. יכול להיות שהדודה או האחות של אחד מהשכנים שלכם בדיוק מחפשים דירה באזור.

 

שימו לב! ביום הפרסום אתם עלולים להיות מוצפים בטלפונים ממתווכים שמעוניינים לשווק את הנכס שלכם ומתעניינים. דבר היוצר אשליה שהנכס ימשיך לקבל את כמות הפניות שהייתה בהתחלה ויגרום לכם לוותר על פניות של קונים רציניים. לאחר כמה שבועות הנכס יפסיק להניב את אותו "הביקוש" והקונים הרציניים עם ההצעות הטובות יוותרו מאחור. קבעו מחיר מטרה וכשיגיע תמכרו. אל תשאבו לתחושת האשליה של הפיק הראשוני, מה שנקרא בשפה המקצועית "ביקוש מדומה".

 


קרא עוד

איך קובעים מחיר לנכס?

האם עכשיו זהו הזמן שלכם למכור?

כאשר אתם מגיעים למסקנה שהדירה הנוכחית קטנה/ גדולה לצרכים שלכם או לחלופין אתם מעוניינים לעבור לאזור "טוב" יותר, כתוצאה משיפור מצב כלכלי, נדרשת הערכה פיננסית של שוויה של הדירה הנוכחית שלכם אל מול הדירה העתידית, שאתם מעוניינים לרכוש, תוך כדי שילוב של כל העלויות הנלוות. 

 

העלויות הנלוות טומנות בחובן את מס הרכישה, שכר טרחה לעורך דין, שכר טרחה למתווך, אגרות שונות(רישום אזהרה בטאבו, רישום הדירה בטאבו ועוד), שיפוצים, הלוואת המשכנתא(שמאי, יועץ משכנתא חיצוני לבנק וכדומה), חיבור לתשתיות(חשמל, מים וכו') ועוד גורמים נוספים שיכולים להגיע לעיתים לעד כ20% ממחיר הדירה הנרשם בחוזה ואף במקרה של חוסר תכנון מדויק להאמיר עוד יותר. על כן, אני ממליץ להצטייד בתוכנית כלכלית עם ערכים מקסימאליים של העלויות שתסייע לכם בהבנה של איזה דירה אתם יכולים להרשות לעצמכם.

 

כאשר תבצעו את ההליך הנ"ל תוכלו לוודא שיש בידכם את הסכום שלו אתם זקוקים בשביל לבצע את המעבר או שמא להמתין עד צבירה של הון עצמי נוסף. חוסר תכנון מפורט יכול להיקלע למצב שלא תוכלו לשלם עבור הנכס כמו שחשבתם.

 

איך תרוויחו עשרות אלפי שקלים בתהליך המכירה?

ראשית, הגדירו את הצרכים האמיתיים שלכם, כמה כסף אתם באמת צריכים על מנת למכור ולא להפסיד. עם כמה כסף אתם צריכים להישאר בסוף התהליך?

 

שנית, בדקו את המחיר הראלי לנכס שלכם. אתרי האינטרנט השונים מלאים בפרסומים של בעלי נכסים אשר יוצאים במחיר שיווק גבוהה ב 20% מהערך הראלי של הנכס, הסיבה לכך היא שהמוכרים נכנסים לאתרי שיווק הנכסים(יד 2, הומלס וכו') בודקים בכמה השכן בבניין ממול משווק את הנכס שלו ומיד מוסיפים עוד סכום נכבד כי הנכס שלהם פונה לגינה. הניסיון השגוי למקסם את המחיר בא על חשבון הזמן שהלקוחות נשארים עם הנכס. דירה אשר משווקת נכון ומתומחרת נכון, מאידך לא תחזיק על המדף זמן רב.

 

אז איך נבדוק את המחיר הריאלי של הנכס?

 

א. לפנות לשמאי- שתפקידו לבדוק כמה באמת שווה הנכס שלכם, והאם יהיו לכם הוצאות נוספות כמו היטל השבחה. מס שבח וכד'. יש לקחת בחשבון שהיוועצות עימו כרוכה בתשלום וכן שמספר שמאים אינם קובעים את אותו המחיר לנכס.

 

ב.  בדיקת מחירים באתרי הנדל"ן, על מנת לדעת באמת בכמה נמכרו נכסים דומים לנכס שלכם באותו רחוב או באותו בניין. קיימים כיום מספר אתרי אינטרנט איכותיים בתחום התמחור, האוספים את מאגר הנתונים שלהם מתוך אתר רשות המסים המאגד בתוכו את כל נתוני המכירות בישראל - אתרים אלו בהחלט יוכלו לתת לכם אינדיקציה לגבי שווי נכסים באזור המבוקש. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי קצב העדכון של אתרים אלו אינו מיידי וכי התמחור הממוצע המוצג בהם אינו יכול להביא בחשבון הבדלים כגון שיפוץ, ריהוט, כיווני אוויר ועוד. לכן רצוי תמיד להצליב את המידע עם איש מקצוע המכיר את היצע הנכסים שנמכרו באזור לעומק.

 

שני אתרים שתוכלו להיעזר בהם  הם: "מידע נדל"ן"  אתר של רשות המיסים. כל עסקה מחויבת דיווח לרשות המיסים. חסרונות שתצטרכו לקחת בחשבון הם: א. האתר אינו מפורט, ב. הדיווחים לפעמים לא מדויקים. על מנת להשתמש בו תצטרכו גם פרטי גוש- חלקה של הנכס שלכם.

 

כך למעשה, יופיעו למולכם מגוון בתים ברחוב וברחוב הסמוך לעיתים שאותו אתם מחפשים. השתדלו שיהיו לכם 4 בתים להשוואה בתאריכים שלא עוברים את השנה מיום החיפוש אם מתאפשר ויש נתונים. לדוגמא אם החלקה של הנכס הוא 52 והתאריך היום הוא 2014\10\13 הזינו בחיפוש לפחות עד חלקה 56 והתאריך יהיה 2013\10\13. אם לא תמצאו המשיכו להעלות את טווח מספר החלקה וכך גם את התאריך, על מנת שתוכלו לקבל אינדיקציה רחבה למחירים.

אתר נוסף,  בשם "מדלן" שבעצם לוקח ומרכז את הנתונים מתוך אתר "מידע נדלן" ומפלח את הנתונים לפי ההגדרה שלנו ובכך נותן לנו תמונה רחבה אודות האזור הנבחר.

 

        מחשבון גוש- חלקה

 

ג.  פנייה למתווך נדל"ן, שמתמחה בשכונה והתייעצות עימו. פנייה למתווך אינה עולה כסף, עדיף לפנות לכמה מתווכים מקומיים ולקבל מהם יעוץ, כדאי לשאול את המתווך, איזה נכסים דומים הוא מכר לאחרונה? ובאיזה מחיר?

 

כעת משהגעתם למחיר הריאלי של הנכס בדקו האם קיים היטל השבחה?(אשר מנוקה מהמוכרים) , האם יש בידכם דירה נוספת שתכביד על שיקולי המס? חשבו שכר טרחה של עורך דין, שיפוץ במקרה הצורך וכל הוצאה עתידית על מנת שתוכלו להבין מהו הסכום שיישאר בידכם אחרי המכירה.

 


קרא עוד

איך למכור את הנכס במקסימום?

אתם מתכוונים למכור את הנכס שבו אתם מתגוררים? כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון. ראשית, מכירת הנכס קרוב לוודאי היא אחת העסקאות הגדולות שתעשו במהלך חייכם, אי לכך כל פרט בה הוא משמעותי ובפרט הפרטים שנוגעים למכירת הדירה. 

 

מרבית ערך הנכס שלכם הוא למעשה בערך חלקת האדמה שעליה הוא בנוי, נתוני השטח וגודל הדירה, אך חשוב להבין גם שבית אטרקטיבי יימכר בדר"כ במחיר גבוה יותר ומהר יותר מאשר שכנו שהנכס שלו בעל אותם הנתונים רק החיסרון הקטן הוא באטרקטיביות של הנכס שלו.  

 

שדה רחב ידיים או נוף ים לא ניתן להוסיף לנוף המשקף בסלון, אך מספר פעולות קטנות ולא יקרות יכולות לשדרג את סיכויי מכירת הנכס שלכם בכמה מונים. הרבה מוכרים משקיעים כ"כ הרבה בשיווק, תשלום לתיווך, התעסקות עם לקוחות פוטנציאלים אך השקעה מזערית בנכס שתניב רווחים הם מסרבים לעשות. החשיבה הרווחת היא "גרתי בו כ"כ הרבה זמן ונהנתי ממנו, למה לי להכין את הדירה למכירה? מי שירצה שיקנה אותה ככה".

 

ולמה באמת צריך לעשות זאת? למעשה ברוב הפעמים שגרים בבית תקופה ממושכת, יש צבירה של חפצים ופריטים אישיים ונראות הנכס משקפת את סגנון החיים של הדיירים בנכס. דבר זה מקשה בהבחנה של ליקויים שעין זרה מיד מאבחנת. כשמבינים את זה ואת העובדה שכשקונה פוטנציאלי מגיע לבחון את הנכס שלכם הוא צריך להיות מסוגל לדמיין שזוהי הדירה בשבילו מיד עם היכנסו לסיור, שם הוא יכול לגדל את ילדיו העתידיים או הנוכחיים ושבכל חדר שהוא יבקר הוא יתאהב בבית שלכם וירגיש בביתו שלו,  יש הבנה שצריך להכין את הנכס להצגת בכורה.    
 

בין אם אתם מכינים את הנכס למכירה או לשכירות יש להבחין בין עיצוב מחדש לבין השבחת הנכס כך שיתאים לקהל הקונים הפוטנציאליים של הנכס שלכם. מה שתצטרכו לעשות בהליך הזה הוא למעשה עיצוב מדויק מכוון מכירה. אין אני מתכוון על שיפוץ כולל ומקיף, אלא על השקעה מינימאלית ביותר שמחזירה את עצמה. כך ניתן יהיה לדרוש מחיר גבוה יותר בעבור הנכס והנכס יימכר במהירות רבה יותר.

 

בית מסודר, נקי, מריח טוב, משופץ ומואר משאיר אצל הקונה רושם חיובי ועוזר במינוף ההתעניינות שלו בנכס. שימו את עצמכם בנעליים של הקונה; הרי גם אתם מתרשמים לא רק מפוטנציאל שגלום בנכס כמו רבים מהקונים אלא מתרשמים מתכולת הנכס ומצבו בזמן הביקורים שעשיתם בנכס. מה שיפה בעיני הקונים ומתאים להם לאו דווקא יימצא חן גם בעינכם.
 

 

איך מכינים את הכלה לחתן המיועד?

כשמתעניין מגיע לביקור התרשמות מהנכס הוא מבצע לרוב החלטה שמתבצעת לפי הרגש, המתבססת על חוויה של משיכה או דחייה מהנכס שבו הוא מבקר. אותה החלטה היא זו שלמעשה קובעת את המחיר שהוא מוכן או לא מוכן לשלם עבור אותה הדירה. במידה ותוכלו לייצר בעבורו את אפקט ה"וואו" כך יעלה בהתאמה המחיר שיציע. לרוב המתעניינים מחפשים את בית החלומות שלהם ומניסיוננו ריח של שתן זה לא אחד מהפרמטרים.

 


קרא עוד

איך תרוויחו במשא ומתן?

ולפעמים במשא ומתן מורידים אותנו נמוך..

מו"מ זו מיומנות בפני עצמה שתוכלו ללמוד בכוחות עצמכם.
זה דורש תרגול, אבל תוך זמן קצר תוכלו לבצע מו"מ בצורה טובה.


הרי זה לא סוד גדול, שמי שמבין במשא ומתן מרוויח יותר, נכון?
במשא ומתן, נדרש לכושר שכנוע גבוה, להבנת הצרכים של הקונה שהגיע
והצגת הנכס לפי טעמו וצרכיו ולא " זה מטבח, זה סלון, זה ממ"ד".
יש מישהו בעולם הזה שלא יודע שזה "סלון, וזה מטבח?"
גם אם הקונה שלכם לא עשה פסיכומטרי, הוא ידע שמדובר בסלון,
ומטבח. נסו להבין את הקונה מבעד לשורות, כשתבינו,
תהיה ידיכם על העליונה ובהחלט תוכלו לסייע לו בתהליך.


במו"מ –אנו מחייבים לציין שלא יהיה תחליף לאיש מקצוע, מפני שאיש
מקצוע שהוא הצלע השלישית בסיפור, הצלע האובייקטיבית
שכל יעודה בעולם, הוא לסגור עסקה שכולם מרוצים ממנה,
יעשה הכל בשביל שתתבצע עסקה שטובה לכולם.


בנוסף לזה, איש המקצוע מיומן וחד, הוא מציף את הצרכים של שני הצדדים
בשביל לגשר על הפערים.


עוד משהו קריטי שיש לאיש המקצוע בשלב הזה ובכל שלב, הוא מידע.
אם נניח וידע שהקונה רוצה לקנות את הנכס שלכם,
בגלל סיבה אישית כזו או אחרת, ודווקא את הדירה שלכם,
האם זה יהיה מידע שאיש המקצוע ישתמש בו בשביל לעזור לשני הצדדים?
האם הקונה שהגיע דרך איש המקצוע, יהיה מוכן לשלם יותר?
ברור שכן! איש המקצוע ישכנע אותו שווה לו להשקיע יותר, כי בסופו של דבר רכישת
הנכס שלכם, תחסוך לו הרבה יותר בטווח של שנתיים.
זו דוגמה מאוד נפוצה בעולם הנדל"ן.


זכרו – איש מקצוע, תמיד יוציא יותר מהנכס שלכם, מהסיבה הפשוטה:
מידע שיהיה זמין עבורו, לא יכול להיות בשום פנים זמין לצד שהוא בעסקה.

 


קרא עוד

מחיר הדירה- ממה הוא מורכב?

מהם הגורמים שמשפיעים על מחיר הנכס שלכם שלעיתים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים?

 

1. שטחה של הדירה: משמע ככל שדירה גדולה יותר היא ערכה גבוה יותר בשוק, אך לא תמיד ביחס ישר.  בימים עברו דירות תומחרו על פי מספר החדרים שיש בהן, אבל כיום המחיר מתבסס יותר על שטח הדירה.

 

2. כמות חניות-  באזורים בהם הימצאות חניה היא בגדר חלום כגון מרכז תל אביב, קיום חניה יכול להעלות את שווי הדירה בלא פחות מ- 250,000 ש"ח!

 

3. שטח מרפסות: בעל השפעה בעיקר בנכסים בהם המרפסות הינן  גדולות כגון פנטהאוזים.  בל נשכח את הנוף הנשקף מהמרפסת שהוא לא פחות חשוב, ואולי אף יותר חשוב, משטחה ולכן גם איכות הנוף צריכה להילקח בחשבון.

 

4. קומה ומעלית: בדרך כלל, נכס עולה יותר ככל שהוא בקומה גבוהה יותר אם יש מעלית, וההפך הגמור אם אין מעלית. דירה בקומה שלישית או רביעית בלי מעלית תימכר בכ- 20% פחות מדירה דומה בבניין עם מעלית.

 

5. נוף: להימצאות של נוף יש השפעה מהותית על מחיר נכס. נוף מרהיב לים יכול במקומות מסוימים כמעט ולהכפיל את ערך הנכס לעומת נוף סטנדרטי. גם נוף לשדות, פרדסים, חורשה או אפילו גינה יעלה את ערך הנכס לעומת חזית לכביש. לעומת זאת, נוף בעייתי, כגון לבית קברות, יכול להוריד את ערך הנכס באופן דרסטי.

 

6. רמת גימור: נכס ברמת גימור גבוהה מאוד יעלה אלפי שקלים יותר למטר לעומת נכס ברמת גימור נמוכה.

 

7. מצב הנכס: חדש, נדרש שיפוץ קל, נדרש שיפוץ כולל - במידה ונדרש שיפוץ, עלות השיפוץ צריכה להילקח בחשבון.

 

8. בעבור דירת גן: שטח הגינה מעלה את ערך הדירה באופן ניכר.

 

9. רמת רעש: נכס במיקום רועש מאוד שווה הרבה פחות מנכס במיקום שקט מאוד.  ההפרש במחיר יכול להגיע לעד 30%.

 


קרא עוד

איך קונים נכס?

קניית דירה היא למעשה הצעד הכלכלי הגדול ביותר שמרביתנו עושים בכל ימי חיינו, והחשש מהרגע והלחץ מהרגע הזה מובנים בהחלט. מעורבים בו כספים עצומים וכן הוא טומן בחובו תהליכים סבוכים שאין האדם הממוצע נתקל בהם באופן יומיומי.

 

 אז איך מתמודדים עם כל זה?

 

השלב הראשון הוא הגדרת הדירה שברצונכם לרכוש. בשלב זה הגדירו את הצרכים שלכם, הרצונות והשילוב ביניהם. מיקום, גודל, דירה חדשה או יד שנייה, "על הנייר" או ישירות מקבלן, שכונה חדשה או ישנה לכל אלה יש השפעה ישירה על הנכס העתידי שלכם.

 

כשתתחילו את תהליך החיפוש תתקלו בכמות גדולה של דירות, אך אל תאבדו את הצפון  מהמגוון בשוק. התמקדו בדיוק במה שהגדרתם לעצמכם. דבר זה יוביל לחיפוש יעיל יותר, מהיר יותר, שיוביל בסופו לתוצאות המקסימאליות עבורכם.

 

קונים במספרים..

 

כמה נתונים סטטיסטיים על הליך הקנייה.

28% קונים אחרי 30 יום של חיפושים.-

60% קונים אחרי 90 יום של חיפושים.-

4.8  חודשים בממוצע לוקח לאדם לקנות דירה מהיום שהתחיל לחפש.-

87% מרוכשי הדירות כלל אינם מבצעים את  הבדיקות המהותיות

לפני רכישת דירה והדבר עולה להם עשרות אלפי שקלים אשר יכלו לחסוך.

 

מיקום

 

ראשית הגדירו מהו המיקום הרצוי, הגודל, קומה, שכונה מועדפת וכדומה על מנת שתוכלו למקד את עצמכם בנכס שמתאים לרצונותיכם.

תוך כדי הכינו עמכם את התקציב בכדי לוודא שהנכס הפוטנציאלי עומד במסגרת התקציב שעומד ברשותכם.

 

אז היכן ניתן לחפש?

 

אינטרנט

 

עולם הנדל"ן באינטרנט מתרכז ברובו באתר יד2 או winwin. זירה זו הפכה לשוק במלוא מובן המילה. הפרסום באתרים אלו הוא חינמי, דבר הגורם לריבוי במצגי שווא. נכסים במחירים מופקעים שמנסים לצוד את עיניו של הלקוח הלא בקיא ,מוכרים רבים אשר מעוניינים  לעלות את ערך נכסם בשוק ומשתמשים בפרסומים שהם פיקטיביים כדי לעשות זאת.

 

 על מנת שתבינו את ערך הדירות בשוק אין להסתמך על המידע באתרים האלו. אני ממליץ, להיעזר באתרי הנדל"ן  כדי לדעת באמת בכמה נמכרו נכסים דומים לנכס שברצונכם לרכוש באותו רחוב או באותו בניין והאם מדובר במחיר יקר או שנתקלתם ב"מציאה"?

 

קיימים כיום מספר אתרי אינטרנט איכותיים בתחום התמחור, האוספים את מאגר הנתונים שלהם מתוך אתר רשות המסים המאגד בתוכו את כל נתוני המכירות בישראל. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי קצב העדכון של אתרים אלו אינו מיידי וכי התמחור הממוצע המוצג בהם אינו יכול להביא בחשבון הבדלים כגון שיפוץ, ריהוט, כיווני אוויר וכדומה. לכן, רצוי להצליב את המידע עם איש מקצוע שמכיר את היצע הנכסים שנמכרו באזור לעומק.

 

שני אתרים שתוכלו להיעזר בהם  , "מידע נדל"ן"  אתר של רשות המיסים. כל עסקה מחויבת דיווח לרשות המיסים.  לאתר יש מספר חסרונות: האתר אינו מפורט, הדיווחים לפעמים לא מדויקים. בכדי להשתמש בו תצטרכו נתונים של גוש- חלקה של הדירה המבוקשת. במקרה שאין לכם צירפתי לכם גם מחשבון גוש-חלקה שתוכלו להיעזר בו.

 

רשות המיסים- מידע נדל"ן

 

מחשבון גוש-חלקה

 

כמו כן, חשוב שכשאתם מקישים את החלקה באתר מידע נדל"ן תרשמו טווח. כך למעשה, יופיעו למולכם מגוון בתים ברחוב וברחוב הסמוך לעיתים שאותו אתם מחפשים. השתדלו שיהיו לכם 4 בתים להשוואה בתאריכים שלא עוברים את השנה מיום החיפוש אם מתאפשר ויש נתונים. לדוגמא אם החלקה של הנכס הוא 50 והתאריך היום הוא 2014\11\11 הזינו בחיפוש לפחות עד חלקה 54 והתאריך יהיה 2013\11\11. אם לא תמצאו המשיכו להעלות את טווח מספר החלקה וכך גם את התאריך, על מנת שתוכלו לקבל אינדיקציה רחבה למחירים. כמו כן, תוכלו להזין גם את מספר החדרים הרצוי כדי לקבל אינדיקציה יותר מדויקת.

 

אתר נוסף, שתוכלו להסתייע בו הוא "מדלן". אתר זה מרכז את הנתונים מתוך אתר "מידע נדלן" ומפלח את הנתונים לפי ההגדרה שלנו. תוכלו למצוא גם את מאפייני השכונה, העיר והרחוב. על מנת להשתמש בו תצטרכו כתובת של הנכס המבוקש.

 

מדלן- הכל על בתים ושכונות

 

 עיתונות כתובה   

 

באמצעי זה משתמשים מתווכים ואנשים פרטיים. כיום המקומונים בערים שלכם נותנים לכם מידע ממוקד על נכסים באזור המבוקש, חשוב להיעזר בו. אמצעי זה אינו חינמי לכן, הסבירות שיהיו בה מודעות פיקטיביות נמוך יותר. דבר שיביא לכם פרספקטיבה ראשונית חשובה לגבי המצב בשוק.

 

חיפוש רגלי

 

ראשית, לפני היציאה שלכם מהבית הצטיידו במודעות של חיפוש דירה. במודעות אלו תציינו את מה שנחוץ לכם ומספר טלפון שאותם תוכלו לחלק בתיבות הדואר בבתים שאתם מעוניינים בהם, על לוחות מודעות וכן על עמודי חשמל.

 

לאחר מכן, חפשו אחר מודעות במרכז מסחרי בקרבת אזור הנכס המבוקש, שילוט של "למכירה" על בתים, מודעות על עמודים שיוכלו לסייע לכם. יתרה מזאת, בחיפוש מסוג זה אתם יכולים להתרשם מאופי השכונה, אופי הדיירים-חתך אוכלוסייה בכל מיני תחומים וכך תוכלו להבין אם זו השכונה שתרצו להתגורר בה.  נוסף על כך, חשוב מאוד לבצע את החיפוש בכמה שעות מהיום, דברים שרואים ביום לא רואים בלילה ולהפך.

 

דבר נוסף שחשוב לעשות הוא שיחות עם השכנים בבניין;  תוכלו לדלות מידע על אופי השכנים, השכונה ועל בעיות כאלה או אחרות שקיימות. בצעו אף סיור בחדר המדרגות, בחצר, במעלית(אם קיימת), במקלט על מנת ללמוד על הרגלי הניקיון וקבלת רושם על כל מה שקורה בבניין זה. עצלנות לא באה בחשבון. כאן אתם הולכים לבלות חלק נכבד מהחיים שלכם ולגדל בו את הילדים שלכם, ההשקעה משתלמת. כחלק מהסיור בדקו אם יש גני ילדים, בתי ספר, מכולת קרובה, תחבורה ציבורית נוחה וכל מה שרלוונטי עבורכם ושעשוי להביא לשביעות הרצון הגבוהה ביותר שלכם.

משרדי נדל"ן

 

בעסקאות רבות יועץ הנדל"ן המקצוען הוא הגורם המרכזי בקידום ובסגירת העסקה. יועצי נדל"ן מקצועיים הם אנשים שהעיסוק שלהם הוא הנדל"ן על כן, המידע שתצטרכו על זמינות הנכסים ועל מחירם נמצא בידם בצורה מרוכזת ויעילה שמובילה לקבלת החלטות וביצוע עסקאות על הצד הטוב ביותר. 

 

יועץ נדל"ן מסוג זה יכול להוביל אתכם לעסקה טובה יותר, לקצר לכם בזמן של איתור הנכס, לעזור לכם במשא ומתן מול הרוכשים ולמצוא לכם נכס שתפור למידותיכם. הוא מכיר את הרמה באזור ההתמחות שלו, בתי הספר, תוכניות בניה עתידיות וכן בקיא בפרמטרים רבים שייסיע לכם בהחלטה על קניית נכס.

 

פה לאוזן

 

תאמרו לכל החברים שלכם שאתם מחפשים דירה, תפרסמו בפייסבוק. הפיצו לכולם והם כבר יסייעו לכם לחפש דירה וברגע שהם יתקלו במשהו הם כבר ידאגו לומר לכם.

 

תהליך חיפוש הדירה מצריך זמן וסבלנות. ככל שתדעו מה אתם בדיוק רוצים ותשקיעו בפרמטרים שהגדרתם כך גדלים הסיכויים שתמצאו בית שתואם את ציפיותיכם.

 

 


קרא עוד

מהו המחיר האמיתי של הדירה?

לרכישה של דירה יש עלויות נלוות שעשויות להגיע ל20% מהמחיר שמופיע בחוזה לכן, יש להתכונן ולהצטייד בתוכנית כלכלית שתסייע לכם בהבנה של העלות האמתית של הדירה.  התקציב צריך לכלול בתוכו את כל הוצאות הרכישה בנוסף למחיר הדירה שסיכמתם עם המוכר.  כמו כן, בבנייתו עדיף לקחת את הערכים המקסימליים של העלות על מנת לייצר מרווח להפתעות שעלולות לקרות במהלך הרכישה. שלב זה הינו קריטי על כן, הקפידו לחשב את כל אחד מהפרמטרים על מנת למנוע שיבושים.

 

יש לחלק את התקציב שלנו בין הגורמים הבאים:

 

מס רכישה

 

מס זה הוא מס מדורג שמחושב על פי שווי העסקה , אשר מתעדכן אחת לשנה.

 

עורך דין

 

עורך הדין הוא גורם קריטי שעליכם להכין מראש טרם כניסה לעסקת מקרקעין, אל תוותרו עליו. עורך דין שמתמחה בתחום וכמובן שאתם תעסיקו מטעמכם ולא בשיתוף עם הצד השני,  יוודא שבחוזה שנחתם תהיו מוגנים, הוא  יראה במקומכם את כל מה שאתם אינכם רואים מפאת חוסר ניסיון וכן הוא יהיה לעיניים הבוחנות שלכם בכל מהלך העסקה. עו"ד שהנדל"ן אינו חלק מהתמחותיו אינו בקיא ברזי המקרקעין ובסביכות הנושא של רישום נכס, על כן לא יוכל לייצג אתכם כהלכה.

 

שכרו של עורך דין בעסקאות רכישה מקבלן הינו 1.5%-2% פלוס מע"מ וברכישה מיד שניה הינו  0.5%-1% פלוס מע"מ. כיום מספר עורכי הדין נמצא בעלייה מתמדת וכתוצאה מכך עורכי דין רבים נאלצים לעסוק במקביל במספר רב של תחומים, מה שהופך את השוק לפרוץ. אל תתפתו להנחות! לא כל יום אתם קונים דירה, העסיקו רק מומחים.

 

 

תיווך

 

שכרו של המתווך הינו משהו שנוכל לחשב באופן מדויקת. התעריף היום הוא 2% מסכום העסקה פלוס מע"מ. יש לזכור שעמלה זו ניתנת למיקוח אך לעיתים המיקוח אינו הדבר הכדאי ביותר. הצעתי אליכם היא להציע לו בונוס כתמריץ, המחיר הטוב ביותר יובטח לכם ברוב הסיכויים.

 

אגרות

 

ברכישת נכס יש לקחת בחשבון כי יש עלינו לשלם את האגרה על רישום האזהרה בטאבו וכן את רישום הדירה בטאבו. אגרות אלו מגיעות למאות שקלים. רישום בטאבו ורישום בית משותף: כאשר רוכשים דירה מקבלן, החוזה מחייב את רוכש הדירה לשלם עבור פעולות שונות שיעשה הקבלן לאחר מסירת הדירה. מדובר בעלויות של התשריטים, המדידות והאגרות הנגבות עבור רישום הבית המשותף ועשויות להגיע לסכום של כ1000 דולר.

 

שיפוצים

 

בקניית דירה מיד שנייה שיפוצים הם נושא בפני עצמם.  רבים מהקונים מעדיפים דירה משופצת כדי לא להימנע מהתמודדות מול שיפוצניקים וקבלנים. אלא שגם דירה זו מצריכה בדרך כלל שיפוצים קלים כדי להתאימה לצורכיכם. רק צביעה-שיפוץ מינורי נדרש, תעלה לפחות 3,000 שקל.

 

כמו כן, ישנן הפתעות בחלק מהשיפוצים  שגורמות לעיתים להפסקת השיפוצים בעיצומם. על כן, דאגו להשאיר סכום כסף נוסף עבור אותן ההפתעות, וכן בצעו תכנון לשיפוצים והיצמדו אליו, כל סטייה עלולה לעלות לכם ביוקר.

 

ומה אם אתם מעדיפים דירה לא משופצת? כמעט תמיד תהיה חריגה בתקציב וכתוצאה מכך התפשרות על הרבה אלמנטים שכן האפשרויות הן בלתי מוגבלות. ריצוף, צביעה, מטבח חדש, דלתות וחלונות הן רק חלק זעיר ממה שצפוי לנו. גם במקרה זה דרוש תכנון מראש.

 

רכישה של תכולת הבית

 

בתחום זה חשוב מאוד הערכת התקציב כמה אנחנו יכולים להשקיע וכן תכנון של מה אנו באמת צריכים ועל מה אפשר לוותר, וכך לבצע הערכת מחיר שאותה תוכלו להוסיף לעלות הכללית. כמו כן, יש לקחת בחשבון את עלות ההובלה שתלויה במרחק ההעברה, בתכולה, במיקום הדירה החדשה, אלפי שקלים נוספים להיפרד מהם.

 

הלוואת המשכנתא

 

הלוואת המשכנתא כרוכה בהוצאות נלוות כגון: פתיחת תיק, הערכת שמאי מקרקעין, יועץ משכנתא חיצוני לבנק(במידה ונרצה כזה) שאיננו לוקחים בחשבון. בנוסף לכך, יש לקחת בחשבון שהבנק דורש למשך כל שנות ההלוואה ביטוח לנכס וביטוח חיים ללווים. שמאי מקרקעין, יועץ משכנתא חיצוני(במקרה הצורך) כל אלו הן תוספת שנצטרך לקחת בתקציב הכללי.

 

 חיבור לתשתיות

 

ברכישת דירה  חדשה מקבלן ישנו תשלום לחיבור הבית לתשתיות החשמל, המים והגז. יש לקחת בחשבון שלעיתים גם בדירה מיד שניה תשלמו חלק מהתשלומים האלה. מונה מים לדירות חדשות, פיקדון עבור חיבור לגז, וחיבור לחשמל תלת פאזי כל אלה הם עוד אלפי שקלים שיש לקחת בחשבון.

 

ועוד הוצאות..

 

כעיקרון אדריכל דורש תשלום של 4% מעלות הפרויקט. אדריכל בתחילת דרכו יגבה פחות ואדריכל שלקוחותיו הם מהאליטה יגבה יותר. למי שקיבל תואר באדריכלות מקריאת מאמרים כדאי לזכור שמעבר לתוצאה, תכנון מקדים עם אדריכל מנוסה מוריד את עלויות השיפוץ. אם תגיעו עם כל הפרטים למשא ומתן מול הקבלן קל יהיה יותר לקבל מחיר אטרקטיבי וכן לתכנן את ההוצאה על השיפוץ.

 

 ומה עם יום המעבר?  הובלה, ימי חופש כל אלה הן הוצאות שיש לקחת בחשבון כשאתם מחשבים את מחירה של הדירה שאתם מעוניינים לרכוש.

לאחר שנחשפתם לכל ההוצאות הגיע העת לחישובים. זכרו תכנון נכון, מונע אסון! מחשבון תחשיב רכישה


קרא עוד

איך לקנות ולמכור נכס מבלי להיפגע?

עוקץ בשוק הנדל"ן הוא דבר נפוץ. כמו בכל שוק גם בענף הזה יש דייגים שמחפשים אנשים תמימים לדוג. משבר בענף, בועה נדל"נית, המתנה לחוק מסוים הם לא מחסום לקוני הדירות. תמיד יהיה מי שימכור וכמעט תמיד יהיה מישהו שירצה להונות את חוסר הערנות שלנו.

 

חשוב לזכור, שההתעסקות המרכזית היא לא בהונאות הקיימות בשוק, כי מי שמתעסק בהונאה משכלל את עצמו כל פעם מחדש. הדבר המרכזי שאתם צריכים לחשוב עליו הוא איך לא ליפול במלכודות הדבש?

 

שני הדברים הכי חשובים הם מינוי עורך דין מומחה במקרקעין שיארגן עבורכם מנגנוני הגנה ורוגע. לחץ הוא האויב הכי גדול שלנו כבני אדם. זוהי כנראה העסקה הכי גדולה שתבצעו בחיים שלכם לכן, אנא הקפידו לנהוג במשנה זהירות. כך תדעו לשים לב כשמשהו אינו כשורה.

 

עורך דין שהוא מתמחה במקרקעין יוכל לעשות עבורכם את כל הבדיקות המהותיות לווידוא עסקה תקינה. הוא רואה דברים שאתם כקונים לא רואים ואפילו לא מעלים על דעתכם והוא מבין את ההשלכות של כל עשייה או אי עשיית פעולה מסוימת. בימים אלו שהשוק מוצף בעורכי דין יש שפע בעורכי דין שמתעסקים בכל הבא ליד. אל תתפשרו על אחד כזה במאמץ שלכם לחסוך בכמה מאות שקלים בייצוג של עורך דין, אתם יכולים להפסיד עשרות אלפי שקלים ואפילו מאות במקרה שלא תהיו מוגנים כהלכה. מקרקעין הוא עיניין סבוך שמשתנה באופן תדיר ורק עו"ד שעוסק בזה מידי יום יוכל להגן עליכם בצורה הטובה ביותר.

 

אל תתפתו ל"העסקה הזאת היא עסקה משתלמת ביותר". אנא הישמרו מעסקאות שכאלה, מאנשים שמציעים לכם הצעות מוזרות כי בנינו, מי ירצה למכור את הנכס שלו בעשרות אלפי שקלים מתחת למחיר השוק? מלבד אנשים שמכורח הנסיבות נאלצים למכור בלחץ. גירושים, זוגות שקנו וטרם מכרו, פירוק שותפות, ירושות וגם הם בסימן שאלה גדול. אז שימו לב – מחיר נמוך מידי, צריך להדליק נורה אדומה. זה לא אומר שאין מציאות שוות בשוק אבל זה כן אומר שתצטרכו להיות דרוכים ולבדוק ולא להיכנס למלכודות דבש.

 

איך תחסכו מעצמכם איבוד של מאות אלפי שקלים?

מרגע שמצאתם דירה שמוצאת חן בעניינכם עורך הדין מתחיל בבדיקות אשר מאפשרות לו את המשך העסקה. בדיקה חשובה במיוחד היא עיון בנסח הטאבו. נסח הטאבו כולל נתונים על הזכויות הקנייניות שיש למוכר בנכס. הוא מכיל גם את זהות בעלי הנכס הוא כמעין תעודת זהות של הנכס. אני ממליץ להוציא מסמך זה מטעמכם בגלל שניתן לזייף בקלות רבה את כל המסמכים והחתימות הרלוונטיים. יש לקחת בחשבון שדירות רבות בישראל עדיין אינן רשומות בטאבו, על כן יש לבדוק היכן הרישום שלהן נמצא.  יש לשים לב שאין שבנסח טאבו  זכויות על הנכס לגורם שלישי, או הערות כלשהן שמעלות את החשד.

 

במידה ואהבתם את הנכס ואתם רוצים אותו ומדובר בדירת קרקע, בית פרטי, דירת גג, שווה לקפוץ לעירייה למחלקת הנדסה ולבדוק אם הנכס שמוצג לכם הוא אכן נכס למגורים, יש דירות שנמכרות במחירי שוק והן רשומות כמחסן, יש בתים פרטיים שנמכרים עם חריגות בנייה משמעותיות לכן רצוי לבדוק. בשנה האחרונה טיפלתי בלקוחה שקנתה בית פרטי לפני 20 שנה, הנכס נמכר לה עם חריגות בנייה של 40 מטר, ועכשיו שכשהיא רוצה למכור היא תצטרך למכור אותו ולהפחית 40 מטר מהחישוב הכללי כי אחרת היא תתקע איתו, היא לא בדקה וגם העו"ד שלה לא בדק את זה. ככלל אנשים לא אוהבים להתעסק עם בירוקרטיות ממשלתיות לכן "נכסים בעיתיים" ימכרו בפחות ממחיר השוק. תוכלו להגן על עצמכם אם תציינו במפורש בחוזה שכל סטייה ממה שראיתם במו עינכם יגרור פיצויים כספיים – בעלי ה"נכסים הבעייתיים" לא ששים לחתום על סעיפים שכאלה, לכן אם יש חשד, עדיף לוותר ולהמשיך לנכסים אחרים.

 

באזורים כמו באר שבע, שמלאה במשקיעים לרוב הייצוג של הנכס יהיה ע"י המתווך שמשווק את הנכס כי לרוב המשקיע לא גר בבאר שבע, לכן בקשו לפגוש את בעל הנכס ולוודא את שאכן הנכס שייך לו בצירוף תעודת זהות , תאריך ההנפקה חשוב גם כן, אם ההנפקה בוצעה בחופף למועד שיווק הנכס זה מעלה חשד. בנוסף לתעודת הזהות ניתן להשוות עם כרטיס האשראי ולבדוק עוד כרטיסים מגנטים שיש בארנק.

 

ומה עושים אם מדובר בזוג?

 

בקשו הסכמה של הצד השני בעסקה. יש מקרים בהם הולכים לנכס, אוהבים אותו, יוצאים למשא ומתן ארוך ומייגע בסופו של דבר מגלים שבן/הזוג לא מעוניין/ת למכור. ויש מקרים  שהמוכרים יהיו מיופיי כוח של אדם מבוגר או חולה או שנמנעה ממנו מבחינה משפטית האפשרות להיות נוכח במכירה. יש לוודא שיפוי הכוח הוא מרצון וכדין וכי יש לו תוקף נוטריוני.

 

 בעל הנכס לא שוהה בארץ? בקשו ממנו שיחתום מול קונסול ישראלי על הסכם המכר במדינה בו הוא שוהה.

 

רישום הערת אזהרה מידית לאחר מכירה הינה מנגנון הגנה נוסף שנוכל להשתמש בו כנגד הנוכלים המעוניינים למכור את הדירה לכמה רוכשים. העברת הכספים ל"חשבון נאמנות" למספר ימים עד שעורך הדין יסיים עבורכם את הבדיקות ההכרחיות.

 

ואם בכל זאת נפלתם בפח?

 

עם כל הלחץ, הישארו עם רגליים על הקרקע, כי מה יעזור לכם לחץ?

 

אם עורך הדין שבחרתם אינו מומחה בדיני מקרקעין חשוב למצוא אחד אחר שייתן לכם מענה הולם לאתגר שצץ. הזמן הוא קריטי, לכן יש לקדם דברים במהירות וביעילות. נסו לעצור את כל התשלומים שהייתם אמורים להעביר למוכר הנכס, היצמדו להנחיות עו"ד שלכם והוא כבר ידאג יחד אתכם לעשות כל מה שניתן בשביל שתצאו מזה נקיים.

 

דברים שכאלה נמנעים שאנו פועלים בשיקול דעת ושמים לב לניואנסים קטנים של המוכר, מתייעצים עם אנשי מקצוע שבקיעים בתחום בשביל שיעזרו לנו לעשות רכישה חכמה ובטוחה. כאשר אנו רוצים לקנות רכב אנו מתייעצים עם כל החברים "שמבינים ברכבים" לוקחים אותו לבדיקה וסורקים כל אות שלא נראית לנו, עם נכס הבדיקות צריכות להיות קפדניות יותר פי כמה, אז בואו ננהג ביתר זהירות.

 


קרא עוד
כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט