נשמח לעזור

איך קובעים מחיר לנכס?

האם עכשיו זהו הזמן שלכם למכור?

כאשר אתם מגיעים למסקנה שהדירה הנוכחית קטנה/ גדולה לצרכים שלכם או לחלופין אתם מעוניינים לעבור לאזור "טוב" יותר, כתוצאה משיפור מצב כלכלי, נדרשת הערכה פיננסית של שוויה של הדירה הנוכחית שלכם אל מול הדירה העתידית, שאתם מעוניינים לרכוש, תוך כדי שילוב של כל העלויות הנלוות. 

 

העלויות הנלוות טומנות בחובן את מס הרכישה, שכר טרחה לעורך דין, שכר טרחה למתווך, אגרות שונות(רישום אזהרה בטאבו, רישום הדירה בטאבו ועוד), שיפוצים, הלוואת המשכנתא(שמאי, יועץ משכנתא חיצוני לבנק וכדומה), חיבור לתשתיות(חשמל, מים וכו') ועוד גורמים נוספים שיכולים להגיע לעיתים לעד כ20% ממחיר הדירה הנרשם בחוזה ואף במקרה של חוסר תכנון מדויק להאמיר עוד יותר. על כן, אני ממליץ להצטייד בתוכנית כלכלית עם ערכים מקסימאליים של העלויות שתסייע לכם בהבנה של איזה דירה אתם יכולים להרשות לעצמכם.

 

כאשר תבצעו את ההליך הנ"ל תוכלו לוודא שיש בידכם את הסכום שלו אתם זקוקים בשביל לבצע את המעבר או שמא להמתין עד צבירה של הון עצמי נוסף. חוסר תכנון מפורט יכול להיקלע למצב שלא תוכלו לשלם עבור הנכס כמו שחשבתם.

 

איך תרוויחו עשרות אלפי שקלים בתהליך המכירה?

ראשית, הגדירו את הצרכים האמיתיים שלכם, כמה כסף אתם באמת צריכים על מנת למכור ולא להפסיד. עם כמה כסף אתם צריכים להישאר בסוף התהליך?

 

שנית, בדקו את המחיר הראלי לנכס שלכם. אתרי האינטרנט השונים מלאים בפרסומים של בעלי נכסים אשר יוצאים במחיר שיווק גבוהה ב 20% מהערך הראלי של הנכס, הסיבה לכך היא שהמוכרים נכנסים לאתרי שיווק הנכסים(יד 2, הומלס וכו') בודקים בכמה השכן בבניין ממול משווק את הנכס שלו ומיד מוסיפים עוד סכום נכבד כי הנכס שלהם פונה לגינה. הניסיון השגוי למקסם את המחיר בא על חשבון הזמן שהלקוחות נשארים עם הנכס. דירה אשר משווקת נכון ומתומחרת נכון, מאידך לא תחזיק על המדף זמן רב.

 

אז איך נבדוק את המחיר הריאלי של הנכס?

 

א. לפנות לשמאי- שתפקידו לבדוק כמה באמת שווה הנכס שלכם, והאם יהיו לכם הוצאות נוספות כמו היטל השבחה. מס שבח וכד'. יש לקחת בחשבון שהיוועצות עימו כרוכה בתשלום וכן שמספר שמאים אינם קובעים את אותו המחיר לנכס.

 

ב.  בדיקת מחירים באתרי הנדל"ן, על מנת לדעת באמת בכמה נמכרו נכסים דומים לנכס שלכם באותו רחוב או באותו בניין. קיימים כיום מספר אתרי אינטרנט איכותיים בתחום התמחור, האוספים את מאגר הנתונים שלהם מתוך אתר רשות המסים המאגד בתוכו את כל נתוני המכירות בישראל - אתרים אלו בהחלט יוכלו לתת לכם אינדיקציה לגבי שווי נכסים באזור המבוקש. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי קצב העדכון של אתרים אלו אינו מיידי וכי התמחור הממוצע המוצג בהם אינו יכול להביא בחשבון הבדלים כגון שיפוץ, ריהוט, כיווני אוויר ועוד. לכן רצוי תמיד להצליב את המידע עם איש מקצוע המכיר את היצע הנכסים שנמכרו באזור לעומק.

 

שני אתרים שתוכלו להיעזר בהם  הם: "מידע נדל"ן"  אתר של רשות המיסים. כל עסקה מחויבת דיווח לרשות המיסים. חסרונות שתצטרכו לקחת בחשבון הם: א. האתר אינו מפורט, ב. הדיווחים לפעמים לא מדויקים. על מנת להשתמש בו תצטרכו גם פרטי גוש- חלקה של הנכס שלכם.

 

כך למעשה, יופיעו למולכם מגוון בתים ברחוב וברחוב הסמוך לעיתים שאותו אתם מחפשים. השתדלו שיהיו לכם 4 בתים להשוואה בתאריכים שלא עוברים את השנה מיום החיפוש אם מתאפשר ויש נתונים. לדוגמא אם החלקה של הנכס הוא 52 והתאריך היום הוא 2014\10\13 הזינו בחיפוש לפחות עד חלקה 56 והתאריך יהיה 2013\10\13. אם לא תמצאו המשיכו להעלות את טווח מספר החלקה וכך גם את התאריך, על מנת שתוכלו לקבל אינדיקציה רחבה למחירים.

אתר נוסף,  בשם "מדלן" שבעצם לוקח ומרכז את הנתונים מתוך אתר "מידע נדלן" ומפלח את הנתונים לפי ההגדרה שלנו ובכך נותן לנו תמונה רחבה אודות האזור הנבחר.

 

        מחשבון גוש- חלקה

 

ג.  פנייה למתווך נדל"ן, שמתמחה בשכונה והתייעצות עימו. פנייה למתווך אינה עולה כסף, עדיף לפנות לכמה מתווכים מקומיים ולקבל מהם יעוץ, כדאי לשאול את המתווך, איזה נכסים דומים הוא מכר לאחרונה? ובאיזה מחיר?

 

כעת משהגעתם למחיר הריאלי של הנכס בדקו האם קיים היטל השבחה?(אשר מנוקה מהמוכרים) , האם יש בידכם דירה נוספת שתכביד על שיקולי המס? חשבו שכר טרחה של עורך דין, שיפוץ במקרה הצורך וכל הוצאה עתידית על מנת שתוכלו להבין מהו הסכום שיישאר בידכם אחרי המכירה.

 

כדאי לך לקרוא גם...

איך למכור את הנכס במקסימום?

אתם מתכוונים למכור את הנכס שבו אתם מתגוררים? כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון. ראשית, מכירת הנכס קרוב לוודאי היא אחת העסקאות הגדולות שתעשו במהלך חייכם, אי לכך כל פרט בה הוא משמעותי ובפרט הפרטים שנוגעים למכירת הדירה. 

 

מרבית ערך הנכס שלכם הוא למעשה בערך חלקת האדמה שעליה הוא בנוי, נתוני השטח וגודל הדירה, אך חשוב להבין גם שבית אטרקטיבי יימכר בדר"כ במחיר גבוה יותר ומהר יותר מאשר שכנו שהנכס שלו בעל אותם הנתונים רק החיסרון הקטן הוא באטרקטיביות של הנכס שלו.  

 

שדה רחב ידיים או נוף ים לא ניתן להוסיף לנוף המשקף בסלון, אך מספר פעולות קטנות ולא יקרות יכולות לשדרג את סיכויי מכירת הנכס שלכם בכמה מונים. הרבה מוכרים משקיעים כ"כ הרבה בשיווק, תשלום לתיווך, התעסקות עם לקוחות פוטנציאלים אך השקעה מזערית בנכס שתניב רווחים הם מסרבים לעשות. החשיבה הרווחת היא "גרתי בו כ"כ הרבה זמן ונהנתי ממנו, למה לי להכין את הדירה למכירה? מי שירצה שיקנה אותה ככה".

 

ולמה באמת צריך לעשות זאת? למעשה ברוב הפעמים שגרים בבית תקופה ממושכת, יש צבירה של חפצים ופריטים אישיים ונראות הנכס משקפת את סגנון החיים של הדיירים בנכס. דבר זה מקשה בהבחנה של ליקויים שעין זרה מיד מאבחנת. כשמבינים את זה ואת העובדה שכשקונה פוטנציאלי מגיע לבחון את הנכס שלכם הוא צריך להיות מסוגל לדמיין שזוהי הדירה בשבילו מיד עם היכנסו לסיור, שם הוא יכול לגדל את ילדיו העתידיים או הנוכחיים ושבכל חדר שהוא יבקר הוא יתאהב בבית שלכם וירגיש בביתו שלו,  יש הבנה שצריך להכין את הנכס להצגת בכורה.    
 

בין אם אתם מכינים את הנכס למכירה או לשכירות יש להבחין בין עיצוב מחדש לבין השבחת הנכס כך שיתאים לקהל הקונים הפוטנציאליים של הנכס שלכם. מה שתצטרכו לעשות בהליך הזה הוא למעשה עיצוב מדויק מכוון מכירה. אין אני מתכוון על שיפוץ כולל ומקיף, אלא על השקעה מינימאלית ביותר שמחזירה את עצמה. כך ניתן יהיה לדרוש מחיר גבוה יותר בעבור הנכס והנכס יימכר במהירות רבה יותר.

 

בית מסודר, נקי, מריח טוב, משופץ ומואר משאיר אצל הקונה רושם חיובי ועוזר במינוף ההתעניינות שלו בנכס. שימו את עצמכם בנעליים של הקונה; הרי גם אתם מתרשמים לא רק מפוטנציאל שגלום בנכס כמו רבים מהקונים אלא מתרשמים מתכולת הנכס ומצבו בזמן הביקורים שעשיתם בנכס. מה שיפה בעיני הקונים ומתאים להם לאו דווקא יימצא חן גם בעינכם.
 

 

איך מכינים את הכלה לחתן המיועד?

כשמתעניין מגיע לביקור התרשמות מהנכס הוא מבצע לרוב החלטה שמתבצעת לפי הרגש, המתבססת על חוויה של משיכה או דחייה מהנכס שבו הוא מבקר. אותה החלטה היא זו שלמעשה קובעת את המחיר שהוא מוכן או לא מוכן לשלם עבור אותה הדירה. במידה ותוכלו לייצר בעבורו את אפקט ה"וואו" כך יעלה בהתאמה המחיר שיציע. לרוב המתעניינים מחפשים את בית החלומות שלהם ומניסיוננו ריח של שתן זה לא אחד מהפרמטרים.

 


קרא עוד

חשיבות עורך דין בעסקת מקרקעין

עבור רוב האנשים למעשה עסקת הנדל"ן היא העסקה הגדולה ביותר שיבצעו בחייהם. עסקה זו טומנת בחובה סיכונים רבים, היא מורכבת וכן הרגולציה (תקנות, כללים חוקים) משתנים בה באופן תדיר.

אז איך תוכלו לדעת שהעסקה שאתם מעוניינים לבצע היא בטוחה ושהכסף שלכם נמצא בידיים טובות?

ראשית נציג לכם מספר מקרים שיכלו להימנע במקרה של היוועצות עם גורם מקצועי מנוסה בטרם כניסה לעסקה:

קנייה- רוכש שהבטיחו לו שהוא קונה מגרש על קרקע חקלאית שבעוד שנתיים תהיה אפשרות לבנייה של בית שם, וממתין שנים מאז בזמן שעל שאר הקרקעות מסביבו בנו בתים.

מקרה נוסף, הוא על אדם שרכש מגרש והמוכר לא שילם את כל המיסים שלו ובמשך שנים לאחר מכן, הוא לא הצליח להירשם כבעלים של המגרש.

מכירה-המוכר קיבל את הנכס בירושה, והוא היה משוכנע שהנכס יוכל לסייע לו לממן את שארית חייו ואז התברר לו שהמיסוי שהוא צריך לשלם הוא גבוה מאוד ובסופו של דבר יישאר לו מעט מאוד כסף בתום העסקה.

איך ניתן להימנע מסיכונים אלה?

בין אם מדובר ברוכש או במוכר, כל אחד צריך להצטייד בעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן. עורך דין מנוסה שכבר נתקל בעסקאות רבות מהסוג הזה, יכול לייעץ לפני חתימת העסקה ואף לנהל עבורכם משא ומתן במהלך החוזה, על מנת להגיע לחוזה שמשקף בצורה מרבית את האינטרסים שלכם.

למה לשלם הון על עורך דין מקרקעין אם דוד שלי יכול לעשות לי את זה בחינם?

יש לי דוד עורך דין, שמתמחה בדיני משפחה, אני נורא אוהבת אותו וסומכת עליו ואני חושבת שהוא ייצג אותי הכי טוב, האם זה מספיק?

התשובה היא לא! עסקת מקרקעין היא מורכבת והתוצאות הכספיות שלה עצומות. לסוג עסקאות מסוג זה צריך עורך דין שזהו תחום ההתמחות שלו, שיש לו למעלה משנתיים ותק, שנתקל במגוון רחב של עסקאות, צריך לבדוק עליו באינטרנט, את פרופיל המשרד שלו, לראות שעיסוקו העיקרי הוא נדל"ן, לברר באינטרנט שהשם שלו לא מקושר לסיטואציות בעייתיות או לעניינים בעיתיים וכך לבחור את העורך דין שלכם.

המטרה בעסקה כזו היא שלא יהיה חלילה שום קטסטרופה ואם החוזה מנוסח כמו שצריך ואתם מיוצגים על יד עורך דין שהוא מספיק מיומן קרוב לוודאי שהעסקה תושלם בהצלחה ולא תמצאו את עצמכם ללא כסף וללא נכס.

 


קרא עוד

פרסום דירה למכירה

תמחור נכון של דירות למכירה הינו אחד התהליכים החשובים שעליכם לבצע על מנת להכשיר את הקרקע לביצוע עסקת נדל"ן מיטבית עבור הנכס שלכם. טעויות בתמחור, הן מבחינת הצפי הריאלי של ערך הנכס, והן מבחינת קביעת המחיר לשיווק הנכס, יכולות לעלות כסף רב ולגרום לעוגמת נפש משמעותית.

 

כדי לפרסם את הדירה שלכם יש להבין שלזמן שדירה נמצאת בשוק, לאלטרנטיבות שישנם, ולמצב השוק יש השפעה כבירה על התמחור ועל המחיר שנקבל בסופו של דבר. יש לקחת בחשבון שלדירות שונות יש אסטרטגיות פרסום שונות; וילה ודירת 4 חדרים דורשות אסטרטגיות פרסום שונות.

 

איך לשווק את הנכס ולמכור במינימום זמן ובמקסימום מחיר?

כולנו גדלנו על התפיסה לפיה יש לתמחר את הנכס במחיר שיווק גבוה ככל הניתן, על מנת להשאיר טווח למו"מ, אולם עלינו לזכור עובדה אחת: המטרה היחידה של מחיר השיווק היא לגרום לקונים להגיע לנכס. על כן, על מחיר השיווק להיות אטרקטיבי, ליצור עניין, וכך למקסם את מחיר העסקה באמצעות תחרות על הנכס בין הקונים.

 

מחיר גבוה מדי "מסלק" את הקונים הרציניים לנכסים אחרים באזור, פוגע בפוטנציאל התחרות על הנכס שלנו, ואף מסכן אתכם ב-"שריפת הנכס" (אובדן המומנטום של חודש החשיפה הראשון והפסד של מאסת הקונים הבשלים של השוק(.

 

יש להבין שהמטרה  היא לא להיות בעלי מחיר השיווק הגבוה ביותר, אלא בעלי מחיר הסגירה הגבוה ביותר. כדי להגיע לכך, עליכם לגרום לטלפון שלכם לצלצל ללא הפסקה, לגרום לקונים פוטנציאליים רבים להגיע לנכס וליהנות מתחרות אמתית בדרך למכירה.

 

היכן ואיך ניתן לפרסם את הנכס?

עולם הנדל"ן באינטרנט מתרכז ברובו באתר יד2 או winwin. זירה זו הפכה לשוק במלוא מובן המילה. הפרסום באתרים אלו הוא חינמי, אך יש לקחת בחשבון שהרבה מהקונים הם לאו דווקא רציניים ונמצאים בשלבי החשיבה למעבר אשר יכולים לבזבז את זמנכם. בנוסף, בשל העובדה שהפרסום הוא חינמי אתם צריכים להבין שיש אלטרנטיבות שמתחרות על אותן זוג העיניים. על כן, תנסו לבדל את עצמכם במלל החופשי ובתמונות אטרקטיביות.

 

יתרה מזאת, חשוב לדעת שישנם אנשים שמטרתם היחידה היא לבדוק את תכולת הבית שלכם כדי לבדוק אופציה לפריצה, אלה נקראים "ציידים" הישמרו מהם כמו מאש ואל תתנו שום מידע כמו "בסופ"ש הזה אני ואשתי בחופשה באילת אז לא נוכל להראות לך".

 

אמצעי נוסף הוא עיתונות כתובה שבה  משתמשים כיום מתווכים ואנשים פרטיים. כיום המקומונים בערים שלנו נותנים לנו מידע ממוקד על נכסים באזור המבוקש, אך הם אינם חינמיים. גם כאן יש את החסרונות של "ציידים" וכן התעסקות עם קונים לא רציניים.

 

אופציה נוספת שקיימת היא עבודה עם יועץ נדל"ן. בעסקאות רבות יועץ הנדל"ן המקצוען הוא הגורם המרכזי בקידום ובסגירת העסקה. יועצי נדל"ן הם אנשים שהעיסוק שלהם הוא הנדל"ן על כן, המידע שתצטרכו על זמינות הנכסים ועל מחירם נמצא בידם בצורה מרוכזת ויעילה שמובילה לקבלת החלטות וביצוע עסקאות על הצד הטוב ביותר. יתרה מזאת, הם מהווים אמצעי לניפוי של כל אותם הגורמים הלא רצויים.

חשוב לפרסם את הנכס במגוון שונה של מדיות כדי למקסם את ההגעה שלכם לקהלים שונים על כן תוכלו להשתמש גם ברשתות החברתיות ובמאגר האנשים שקרובים אליכם. פרסמו בסטאטוס של הפייסבוק, טוויטר. שילחו מייל לתפוצה הקרובה לכם, אולי גם הבית שלכם יהפוך לויראלי.

 

בל לא נשכח את הפנייה למגרש הביתי, הקהל השכונתי שלכם שלעיתים יש לו פוטנציאל התעניינות גדול יותר באופן יחסי. אנשים נוטים להתגורר ליד אנשים שהם מכירים, זה משרה בהם תחושת בטחון. יכול להיות שהדודה או האחות של אחד מהשכנים שלכם בדיוק מחפשים דירה באזור.

 

שימו לב! ביום הפרסום אתם עלולים להיות מוצפים בטלפונים ממתווכים שמעוניינים לשווק את הנכס שלכם ומתעניינים. דבר היוצר אשליה שהנכס ימשיך לקבל את כמות הפניות שהייתה בהתחלה ויגרום לכם לוותר על פניות של קונים רציניים. לאחר כמה שבועות הנכס יפסיק להניב את אותו "הביקוש" והקונים הרציניים עם ההצעות הטובות יוותרו מאחור. קבעו מחיר מטרה וכשיגיע תמכרו. אל תשאבו לתחושת האשליה של הפיק הראשוני, מה שנקרא בשפה המקצועית "ביקוש מדומה".

 


קרא עוד

איך תרצו לשתף את זה?

שתף אותנו בתגובה

כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט